建立房地产业发展新模式，租赁市场如何发力?促进“租购并举”住房制度加快建立，从租房品质、长租服务、市场规范等方面加快解决新市民、青年人等群体住房困难问题，促进房地产开发企业在租赁业务中寻找新的增长空间，促进金融机构进一步探索住房租赁REITs模式等，正成为探索房地产业发展新模式的重要方向。

日前，贝壳研究院发布的《2023年一季度中国住房租赁市场发展报告》(以下简称“《一季度报告》”)显示，5月将迎来毕业季租赁市场旺季，加上一线及二线热门城市的租客停留时间拉长， 二季度的大城市租赁市场需求将保持旺盛。

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根据中研普华研究院《2023-2028年住房租赁行业市场深度分析及发展策略研究报告》显示：

住房租赁行业市场深度分析

今年以来，部分城市的租赁市场活跃度已有所上升。上述报告指出，一季度，全国重点40城成交量同比增加14.7%，租金综合指数环比增长0.43%，但比去年同期下降4.7%，新增挂牌房源同比增加超过10%。其中，一线城市(北京、上海、广州、深圳)市场复苏相对更快，租金环比增长。

进入5月，多数待租房源信息不约而同带上了“毕业季优惠”类似关键词，吸引应届毕业生租客注意。继春节返城之后，住房租赁市场或将进入新一轮的升温期。

据数据监测，今年4月，上海和北京的租赁住房租金突破160元/平方米/月，出租率分别为86.12%、70.68%;深圳租金平均单价为91.75元/平方米/月，环比增长0.15%，出租率为90.57%，是4个一线城市中租赁住房出租率最高的城市。

今年以来，随着大城市新市民、青年人节后返城，其产生的新增、换租等租赁需求旺盛，推动了租赁市场热度提升，部分重点城市迎来一波“小阳春”。

从市场交易端来看，租客的议价能力提升，成交周期拉长、降价成交占比持续扩大;从市场需求端来看，“95后”“00后”逐步成为租赁市场主力，对品质服务的需求提升，家庭型租客对于机构化、分散式大户型产品需求增强;从市场供给端来看，保障性租赁住房、租赁机构房源快速增加、分批入市，多地鼓励业主将闲置房屋出租;从租赁机构端看，随着监管政策不断细化，租赁机构经营逐渐规范，市场乱象得到有效遏制，机构化经营模式趋于成型。

“重购买，轻租赁”的传统观念正在逐步被打破。“‘租购并举、先租后买’的住房消费模式正在形成。”广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，以广东省为例，本地住房租赁市场较为活跃，该省城镇家庭户中居住在各类租赁住房的比例约为50%，近年来这一比例有继续扩大的趋势，租赁市场日趋活跃。据不完全统计，截至2020年，广东省租赁住房1800万套(间)以上，其中，广州、深圳、佛山实际租赁住房规模已超过自住的商品住房规模。

从一季度整体情况来看，《一季度报告》指出，今年一季度新增挂牌房源数量环比增加超过20%，同比增加超过10%，该增速超过新增带看客户量的增速，房源端的竞争更为激烈。一季度新增挂牌房源均价为39.9元/平方米，同比增加2.6%。

分城市来看，贝壳研究院提供的数据显示，一季度多数城市的租赁市场活跃度同比升温，但租金仍未回升至去年同期水平。重点40城中，除北京、成都、武汉、南昌、宁波、南宁外，其余34个城市的租赁成交量出现同比增加。

租金水平方面，纬房研究院提供的数据，一季度重点40城中，15个城市住房租金环比小幅增长，25个城市住房租金环比下滑。与2022年一季度相比，仅有5个城市住房租金出现同比增长，其余34个城市(不包括西安)住房租金出现同比下滑。

不过，今年一季度一线城市的平均租金水平都出现环比增长。除北京外，其余3个城市的租金水平较去年同期出现下降，其中上海跌幅相对较大，为5.37%。《一季度报告》指出，今年一季度，由于一线城市经济率先复苏，租赁人口集中，租赁住房需求量高，所以其租金水平都出现环比增长。

自如研究院发布的《2022中国城市长租市场发展蓝皮书》显示，在广州、深圳等我国常住人口达到千万级别的城市中，住房租赁市场的规模预估或超过千亿元。其中，上海、北京、广州的住房租赁市场预估规模分别约3700亿元、2800亿元、2500亿元。

2023年4月，三居及以下租金均价均呈下滑态势，且三居室跌幅居首;四居及以上租金均价显著上扬。其中，一居室平均租金为1934.58元/月，环比微跌0.06%，同比下跌0.22%;二居室平均租金为2615.10元/月，环比下跌0.26%，同比下跌0.13%;三居室平均租金为3448.41元/月，环比下跌0.53%，同比微涨0.09%;四居及以上平均租金为6394.71元/月，环比上涨1.45%，同比上涨4.43%。整体来看，当前四居及以上大户型的租赁需求较为旺盛，租金涨势较为强劲。

住房租赁行业市场前景分析

近年来，租赁需求在增加的同时，短租需求不断演化为长租需求，这其中既有新进入城市的新市民和年轻人，也有长期打工、长期租赁的农民工及家庭，还有从租房到买房转换周期较长的长租者，租赁人群、租赁模式趋于多元化。”李宇嘉表示，在珠三角城市调研发现，年轻人、新市民租赁需求开始稳定，并逐渐接受长期租房。

业内人士表示，“先租后买”正成为租客居住选择的重要路径。“随着近几年住房租赁市场不断出清、市场监管力度提升、机构化品质服务增加、租赁房源供给多元化，租客对于租房的意愿度显著提升。”

随着保障性租赁住房相关政策的落地、金融支持力度增加，租赁市场上保障性租赁房源快速增加，同时受房地产交易市场以及房贷压力的影响，更多的业主将闲置房源对外出租，整体租赁房源供给增加;5月将迎来毕业季租赁市场旺季，再加上一线及热门二线城市租客停留在租赁市场时间拉长，二季度大城市的租赁市场需求将保持旺盛。

当前，市场上的租赁住房主要以私人出租房为主，租赁关系不稳定、租赁供需错配等现象存在。从长远来看，住房保障体系中的政府补位作用不容忽视。当前，我国正在加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。

保障性租赁住房已成为未来解决大城市住房难题的着力点。专家介绍，与此前公租房等保障性住房相比，保障性租赁住房有几个明显的政策特点。

首先，公租房主要保障对象是城镇住房、收入“双困难”家庭，而保障性租赁住房重点是在人口净流入的大城市，解决新市民、青年人的阶段性住房困难问题。“保障性租赁住房坚持小户型、低租金。原则上，户籍所在地、收入水平这些公租房的传统准入标准，都不会成为保障性租赁住房的限制。”中指研究院研究副总监徐跃进表示，比如，刚毕业工作的大学生可能不符合公租房的收入准入标准，但住房存在困难就可能成为保障性租赁住房的保障对象。

《2023-2028年住房租赁行业市场深度分析及发展策略研究报告》由中研普华研究院撰写，本报告对该行业的供需状况、发展现状、行业发展变化等进行了分析，重点分析了行业的发展现状、如何面对行业的发展挑战、行业的发展建议、行业竞争力，以及行业的投资分析和趋势预测等等。报告还综合了行业的整体发展动态，对行业在产品方面提供了参考建议和具体解决办法。